Wer ein Haus baut oder grundlegend saniert, trifft im Lauf der gesamten Bauzeit unzählige Entscheidungen. Welche Dämmung verwendet wird, welche Heiztechnik zum Zug kommt, wie und wo der Grundriss gestaltet ist. Alle Entscheidungen beeinflussen nicht nur das Wohnen von Tag zu Tag, sondern auch den Wert, den die Immobilie viele Jahre später am Markt erzielen wird.
Wie der Wert eines Gebäudes während der Bauzeit entsteht
Bereits zu Planungszeiten legen Bauherren den Grundstein für den späteren Marktwert. Lage, Grundstückszuschnitt und Erschließung sind kaum nachträglich veränderbar und werden in der Bewertung deshalb stark gewichtet. Bei der Bausubstanz selbst fließen die Energieeffizienzklassen ein, die im Gebäudeenergieausweis von A+ bis H reichen. Ein Haus, das die Anforderungen für eine KfW-Effizienzhaus-Stufe 40 oder 55 erfüllt, wird bei der späteren Bewertung meist günstiger beurteilt als ein ähnliches Objekt ohne entsprechenden Nachweis.
Die Dämmstandards nach dem Gebäudeenergiegesetz sind für diese Einstufung ebenso von Bedeutung wie die verwendeten Baustoffe und die Qualität ihrer Verarbeitung. Bauschäden, Mängel in der Abdichtung und veraltete Elektroinstallationen mindern den Wert, selbst dann, wenn die Immobilie äußerlich einen gepflegten Eindruck macht. Wer von vornherein auf geprüfte Baustoffe und sachgemäße Ausführung achtet, schafft eine Basis für eine spätere Wertermittlung, die diese Qualität auch widerspiegelt. An diesem Punkt setzen die Fachleute mit ihren professionellen Werkzeugen an. Immobilienmakler nutzen bei der Einschätzung solcher Objekte eine Immobilienbewertungssoftware für Immobilienmakler, die Baujahr, Zustand und Ausstattung systematisch in eine marktgerechte Einschätzung überführt. Auf diese Weise lassen sich auch kleinere bauliche Unterschiede unter gleichen Bedingungen nachvollziehbar abbilden.
Regionale Unterschiede sind ebenfalls von Bedeutung. Der gleiche Baustandard führt in der Großstadt zu einem höheren Quadratmeterpreis als auf dem Land, weil dort das Baulandangebot und die Nachfrage stark unterschiedlich sind. Diese Spanne verdeutlicht, wie stark Bauqualität und Lage bei der späteren Bewertung miteinander verknüpft sind.
Anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung
In Deutschland legt die Immobilienwertermittlungsverordnung fest, welche Methoden zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie verwendet werden dürfen. Am häufigsten finden drei Verfahren Anwendung.
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Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf tatsächlich erzielte Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung
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Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei vermieteten Immobilien eingesetzt und ermittelt den Wert basierend auf den potenziellen Mieteinnahmen
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Das Sachwertverfahren hingegen wird verwendet, wenn nur wenige vergleichbare Verkaufsfälle verfügbar sind, beispielsweise bei individuell gestalteten Einfamilienhäusern
Hierbei werden die Herstellungskosten, die Alterswertminderung und der Bodenwert separat berechnet und anschließend zusammengeführt. Zur Ermittlung des Bodenwerts nutzen Gutachterausschüsse die regelmäßig veröffentlichten Bodenrichtwerte, die als zuverlässige Orientierung dienen.
Für einen einfachen Verkauf genügt oft eine Marktwerteinschätzung ohne förmliches Vollgutachten. Diese sieht die gleichen Faktoren vor, ist aber viel schneller und preiswerter erstellt. Bauherren sollten vor der Beauftragung klären, um welchen Anlass es sich handelt und welche Form der Bewertung wirklich notwendig ist.
Vom Gutachten zum Verkaufsprozess
Hat der Bauherr eine belastbare Wertermittlung vorliegen, beginnt der wirkliche Verkaufsprozess. Nun steht er vor der Entscheidung, das Objekt selbst zu verkaufen oder einen Makler einzuschalten. Ein Makler bringt Marktkenntnis, ein Netz an Interessenten und die Erfahrung im Verhandlungsprozess mit. Er erstellt das Exposé, organisiert Besichtigungen, prüft die Bonität der Käufer und setzt schließlich den Kaufvertrag auf. Notar und Grundbuchamt schließen den Prozess dann formal ab, wenn Kaufpreis und Übergabetermin vereinbart sind.
Zwischen erster Schätzung und tatsächlichem Kaufpreis liegen oft viele Monate, in denen sich die Bedingungen auf dem Markt ändern können. Zinsniveau, regionale Nachfrage und saisonale Effekte wirken sich auf den letztlich erzielten Preis aus. Eine Bewertung aus dem Frühjahr kann im Herbst schon wieder verändert werden müssen, wenn das Zinsumfeld sich verändert hat oder neue Vergleichsobjekte auf den Markt gekommen sind. Wer sein Bauprojekt also von Anfang an mit dem Gedanken an einen späteren Verkauf plant, sollte nicht nur den momentanen Wert im Auge haben, sondern auch die typischen Zyklen des Marktes.