Wien (OTS) – –
Vermietungsleistung steigt auf 201.500 m², zweithöchster Jahreswert
der VRF-Aufzeichnungen
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Neubauvolumen bleibt niedrig, hochwertige Büroflächen in
etablierten Lagen weiterhin knapp
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50. Ausgabe des Büro-Marktberichts von OTTO Immobilien
Der Wiener Büromarkt hat im Jahr 2025 eine Vermietungsleistung
erreicht, wie sie seit Beginn der Vienna Research Forum (VRF)-
Aufzeichnungen im Jahr 2016 nur einmal verzeichnet wurde. Laut der
aktuellen, bereits 50. Ausgabe des Büro-Marktberichts von OTTO
Immobilien wurden im Gesamtjahr rund 201.500 m² Bürofläche vermietet.
Das entspricht einem Plus von 39 % gegenüber 2024 (145.000 m²) und
markiert den höchsten Jahreswert seit 2018.
„ In allen Segmenten gab es eine deutliche Belebung der
Vermietungsleistung. Ein genauerer Blick hinter die Zahlen zeigt,
dass einige wenige Großabschlüsse einen wesentlichen Teil dazu
beigetragen haben “, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO
Immobilien. „ Viele Interessenten verbleiben letztlich in ihren
Bestandsflächen. ‚Stay vs. Go‘ ist eine strategische Grundfrage, die
sich immer mehr Unternehmen stellen.“
Im Jahr 2025 wurden drei Großvermietungen über 10.000 m²
abgeschlossen. In den drei Jahren davor gab es keinen einzigen
Abschluss dieser Größenordnung. Diese Großvermietungen machten rund
ein Viertel der gesamten Vermietungsleistung aus. Auch im vierten
Quartal zeigte sich eine deutliche Dynamik: Mit 54.056 m² lag die
Vermietungsleistung um 40 % über dem Vergleichsquartal 2024. Rund 88
% davon entfielen auf moderne Büroflächen nach VRF-Standard.
Martin Denner, Research-Leiter von OTTO Immobilien, ordnet ein: „
Die Marktdaten spiegeln weniger eine plötzliche Nachfragewelle wider,
sondern vielmehr den Abschluss aufgeschobener Entscheidungen.
Unternehmen, die ihren Flächenbedarf nicht weiter hinauszögern
konnten, haben Kompromisse in Kauf genommen und Anmietungen
realisiert, auch wenn diese nicht in allen Punkten ihren
ursprünglichen Anforderungen entsprachen.“
Zwtl.: Neubauleistung niedrig, Pipeline rückläufig
Dem gestiegenen Flächenumsatz steht ein weiterhin begrenztes
Angebot gegenüber. Das Fertigstellungsvolumen lag 2025 bei lediglich
73.400 m². Für 2026 wird mit 90.850 m² zwar ein leichter Anstieg
erwartet, für 2027 zeichnet sich jedoch mit knapp 31.500 m² ein
deutlicher Einbruch der Neubauleistung ab. Erst ab 2028 befinden sich
wieder Projekte mit einem Volumen von rund 100.000 m² in der
Pipeline.
Der Flächenzuwachs verteilt sich auf insgesamt acht Projekte in
ganz Wien, wobei rund die Hälfte der neu entstehenden Büroflächen
nördlich der Donau in den Bezirken 21 und 22 liegt. Dort werden unter
anderem zwei Bauteile des Projekts VIENNA TWENTYTWO mit knapp 20.000
m² sowie der DC-Tower 2 in der Donaucity fertiggestellt. Im Submarkt
Erdberg (St. Marx) kommen mit ENNA an der Erdberger Lände und dem
MC15 in der Modecenterstraße weitere Projekte auf den Markt.
Der Gesamtbestand moderner Büroflächen in Wien beläuft sich
aktuell auf rund 5,9 Mio. m². Davon entfallen rund 46 % auf
Büroflächen der Klasse A und rund 47 % auf Klasse B.
Zwtl.: Steigender Leerstand
Die Leerstandsquote erhöhte sich 2025 auf 4,6 % und erreichte
damit den höchsten Stand der vergangenen vier Jahre. Der Anstieg ist
jedoch nicht gleichbedeutend mit einer Entspannung am Markt. Ein
erheblicher Teil der verfügbaren Flächen entspricht nicht den
gestiegenen Anforderungen der Nutzer:innen, etwa in Bezug auf
Lagequalität, Verkehrsanbindung oder Preis-Leistungs-Verhältnis.
„ Der Markt wirkt auf den ersten Blick widersprüchlich, es gibt
steigenden Leerstand bei gleichzeitigem Nachfragedruck auf
hochwertige Flächen. Für moderne, gut angebundene Büroflächen in
etablierten Clustern besteht weiterhin ein klarer Nachfrageüberhang
“, sagt Barbara Linder, Teamleiterin Büroflächen bei OTTO Immobilien.
Zwtl.: Mietpreise weiter unter Aufwärtsdruck
Im Jahr 2025 kam es in allen Lagen zu Mietpreissteigerungen. Vor
allem die Einstiegspreise für moderne Erstbezugsflächen haben sind
den letzten Jahren in allen Submärkten deutlich nach oben bewegt.
Neubauflächen positionieren sich durchgehend auf einem hohen
Mietniveau, was sowohl auf das anhaltend hohe Baukostenniveau als
auch auf die gehobene Ausstattungsqualität und die konsequente
Umsetzung von ESG-Kriterien zurückzuführen ist. Gleichzeitig entsteht
ein Großteil der neuen Büroflächen nicht in etablierten Büroclustern
und teilweise ohne unmittelbare Anbindung an hochrangige öffentliche
Verkehrsinfrastruktur.
„ Es zeigt sich sehr klar, wofür Unternehmen bereit sind, hohe
Mieten zu akzeptieren “, so Barbara Linder. „ Für erstklassige
Büroflächen in Top-Lagen mit entsprechender Qualität und ESG-
Konformität besteht weiterhin Zahlungsbereitschaft. Lage und Qualität
bleiben damit die entscheidenden Faktoren, die auch höhere
Mietansätze rechtfertigen. “ Für 2026 ist vor diesem Hintergrund mit
weiteren Mietpreissteigerungen zu rechnen, insbesondere im Segment
hochwertiger Büroflächen in etablierten Lagen.
Zwtl.: Ausblick 2026: Differenzierter Markt, steigender
Beratungsbedarf
Der Blick nach vorne bleibt differenziert. Die wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen, politische Unsicherheiten und Budgetrestriktionen
beeinflussen weiterhin die Nachfrage. Gleichzeitig gewinnen
Vertragsverlängerungen an Bedeutung. Viele Unternehmen setzen sich
intensiver mit sogenannten Stay-vs.-Go-Analysen auseinander und
prüfen, ob eine Optimierung am bestehenden Standort sinnvoller ist
als ein Umzug.
Für Nutzer:innen, die aktiv nach neuen Flächen suchen, kann sich
2026 dennoch ein günstigeres Verhandlungsumfeld ergeben. Der
steigende Vermietungsdruck bei Neubauprojekten eröffnet Spielräume
bei Konditionen und Incentives. Qualität, Lage und ESG-Konformität
bleiben dabei die entscheidenden Kriterien. „Der Wiener Büromarkt ist
komplexer geworden. Umso wichtiger sind fundierte Marktkenntnisse und
strategische Beratung, die bei uns mittlerweile zusätzlich zur
Maklertätigkeit sehr stark angefordert wird“ , sagt Eugen Otto.
„Gerade in dieser Phase zeigt sich, wie wertvoll eine realistische
Einordnung und professionelle Begleitung für alle Marktteilnehmer
ist.“
Ausführliche Informationen sowie Details zu den einzelnen Wiener
Bezirken im vollständigen Büro-Marktbericht von OTTO Immobilien:
https://epaper.otto.at/link/813086/